新趋势之一：地产的互联网金融解决方案

地产金融的互联网创新无疑是这个时代最为脍炙人口的话题。这个时代是个叠加放大的时代，地产行业本身需要轻起来，需要打通金融的血脉，互联网叠加上来的是各种新的可能，尤其是脱媒的可能。互联网金融正在以各种方式影响着地产行业的行为规则，重塑赢利模式。我们看到万达有了快钱可以自己就“众筹”了100亿！链家敢于“自宫”革自己的命，在于他们做起理财来一点也不逊色于其他人！高和在用互联网金融的方式解决商业地产的持有难题，平安好房因为互联网金融的切入短短时间就足以迅速占领C2B的市场，成为房地产众筹的排头兵！地产行业的下半场必然是金融化，金融化的破局就在互联网金融！

新趋势之二：联合办公等新型办公解决方案

在这个互联网时代中，大部分人对于互联网的关注还只是停留在恐慌、排斥和概念炒作阶段，但事实上，互联网已经在实质改变人们的生活，已经足以影响到人们对物理空间的重新认识。这样的改变对于地产业态来说，最早显现的就是办公。办公的本质就是业务模式的空间组合，好的办公一定是符合组织形式，能够最大激发业务效率的。当互联网时代来临，每个组织面临的问题都是如何提高反应效率，如何最大程度的保持新鲜，保持开放。在这种情况下，传统封闭的办公，“麻雀虽小，五脏俱全”的传统组织方式就面临巨大的挑战。联合办公的革命意义就在于共享经济，不仅是成本的共享分摊，而且是思想的共享、业务链条的共享。因为有了共享，组织可以无限切下，可以是集中于一个专能，甚至可能是“一人公司”！在这样的变革浪潮下，办公业态的被颠覆顺理成章，联合办公作为新型办公解决方案的一个代表被资本所认可也就顺理成章。

新趋势之三：商业地产与消费金融的结合

商业地产如今面临最大的问题其实不是电商的冲击，电商带来的更多的还是心理影响，商业地产真正的困难在于过剩的供应和过高的负担！这样的问题导致在今天的市场上，想简单通过散售来解决现金回流都变得极难！老潘都放弃散售了，王健林都在轻资产化，还有谁会比他们在散售上做的更好？剩下的问题就是“如果商业地产必须持有，如何解决终极的现金流问题？”答案是：作为消费的载体，终极问题的解决必然还需要回归到消费上，有人来消费的商业地产才是好资产，才有可能通过金融的手段来解决问题，与其各种拆解，不如就消费金融吧!

新趋势之四：资产证券化

这个选项说起来不新鲜，甚至还只能说是希望，但是它被排到了这么前的位置，足以说明人们心中的期待。是的，资产证券化是解决不动产的流动性问题的正解，是金融机构都能够接受的正规军打法。可惜，在中国正规军总是受到管制最多的，总是要带上无数的枷锁跳舞。于是，资产证券化这件利国利民的好事就在年年期盼年年落空的等待中成了那个泡影，虽然每次总有人在做各种尝试，比如中信证券的启航，比如万科在前海做的所谓“公募REITS”，但是仔细分析起来总是不够纯粹，总是带有某种特定性，而无法大范围去复制，难以形成气候。当然，我们必须肯定这样一次次的尝试，让人们的希望不灭，让与梦想的距离一点点在缩小。据说，当房地产不再是让经济发烧的洪水猛兽，甚至是需要救命的“救心丸”，就有可能把束缚的绳索多解掉一些，资产证券化就有可能早日在地产领域实现推进。让我们保持期待吧，梦想还是要有的，也许幸福会来的突然呢。

新趋势之五：民宿与乡村再造

久困于钢筋水泥丛林的都市居民正在对乡村对自然爆发出来普遍的热爱，这样的热爱体现在周末大城市出城高速上的拥堵，体现在回归农村的真人秀节目的火爆，体现在乡村再造后产生的巨大价差！当人们解决了日常生活的基本居住问题后，需要的是更丰富的人生体验，乡村作为人类最原始的居住形态是最贴近人的天然本性，而融入文化元素的乡村又极大弥补了我们在文化传承上的缺失，因此在人们解决了基本的居住需求之后，精神需求成为更加迫切的需求，以民宿为代表的乡村再造运动在近年来开始兴起并不是偶然，而是一个巨大的填空市场。

新趋势之六：新型的社区商业综合体

对于这个方向是需要加定语的，前面需要加“新型”，后面要加“综合体”，这是因为我们不希望将社区商业简单等同于社区底商或者街铺。新型是因为这样的社区商业将是主要定位于社交和体验，减少卖货的内容，增加人与人交互的内容。综合体是因为需要装入尽可能多的内容，成为社区生活的中心。这样的社区商业是不会畏惧任何形式电商的冲击的，甚至是有可能去整合各类社区O2O，成为“最后一公里”的终极接驳站。至于在这样的社区商业里能够做些什么，其实是有无数种可能，比如社区养老，比如社区影院，比如社区银行，比如社区亲子中心，这样的物业将成为社区生活方式的载体，因为几乎可以解决社区生活的一切的问题，也就成为了人们生活中不可或缺的一部分，其用户粘度自然就高，不就是所有资本烧钱苦苦找寻的社区入口吗？

新趋势之七：长租青年公寓

作为一个风口代表，长租青年公寓只能排到这里，我想还是有原因的。首先这不是一个当即就能实现较大盈利的模式（似乎大多数从财务上还是亏损吧），其次这也不是一个清晰能显现未来价值的投资方向，虽然是面向具有成长性的青年人群，虽然是具有一定的社群属性，但是其对应的数据基础毕竟是小，而能产生的粘度也依然是阶段性。长租青年公寓之所以能成为风口，能成为创新方向的一个选择，是因为解决了青年人如何能有品质的在城里居住的痛点，是租售比不合理下的一个自然选择。不过长租青年公寓之所以会遇到经营上的问题，是因为它一直是走在各种细分的夹缝中，需要精准的定位，产品稍微有所偏差就会令自己陷入被动。这个细分行业未来必然容不下这么多的试错者，品牌与资本的结合是必然的方向，未来的决胜取决于产品的高下。

新趋势之八：医疗大健康

以养老地产入手容易着眼于地，就容易“挂羊头卖狗肉”，以往靠概念低价拿地也就罢了，房子总是能卖的出去，现在随便拿块地，哪怕再便宜，恐怕也有可能砸在自己手里。其实养老就是老年人的晚年生活管理，有很大一块就是健康管理，与医疗密切相关。医疗大健康在中国会成为一个大的投资方向，根本还在于基本配置的不足，在于医疗没有做细分，大病小病混在一起，基本服务与高端需求混在一起，救死扶伤与健康管理混在一起，因此存在无数切分的可能，而任何一个精准的切分都是一个强劲的刚需。至于说这个方向与地产有何关系？我想与商业地产一样，做的都是一种服务的运营。

新趋势之九：亲子体验中心

这块能成为大家选择的新趋势之一在于为人父母者的切身痛点。作为现代中国人的生活方式，家庭将占到越来越重的比重，而在家庭消费中，用于儿童教育和成长体验的比重也是一个大头，因此能抓住这一块的消费也就抓住了家庭的钱包，进而抓住了一个有充足消费能力的细分人群。就亲子体验中心的概念而言，目前还不好固化为某种具体业态，可以是某种角色扮演，可以是亲子农场，可以是亲子度假线路，也可以互动教育等等。以《爸爸去哪儿》为代表的亲子节目的火爆可以映射人们心中的痛点，再也没有一个更好的方式可以如此完整的包容全家人的消费需求，这是一家人快乐的成长记忆，是会令人快乐的买单。迪斯尼乐园、地中海俱乐部的成功就在于抓住了这样的需求，在国内这方面做的最好的无疑要数长隆做的系列度假区，这才是最成功的旅游地产。

新趋势之十：引导产业转移的新型产业园

排在第十的选择原来是并列两项，另外一个是“以物业为基础的社区O2O”，既花样年的彩生活大获资本市场的认可，已经有很多地产企业在纷纷剥离物业公司上市，我比较认可这种方式对物业公司管理效率的提升，但是否物业会成为社会O2O的入口我还是持保留态度，因此这第十重点讲新型产业园。这其中有两个重要的逻辑：其一是产业向优势地区转移，尤其向人才高地、政策高地的集中；其二是产业园区的再造，园区是某种意义的大联合办公，除了基本的产业服务和政策配套外，园区流程的物理化再造和社群的构建也将起到非常重要的作用。同时由于产业转移就意味着产值和税收的转移，与地方政府的政绩密切相关，因此也就更有机会去获取优质的土地资源或者盘活存量资产，这是一个轻巧的切入。刘爱明总的中城新产业大概也就是瞅准了这个机会，选择了“重仓深圳”。

以上就是投房研究院参考和总结出的十个“地产金融”的发展新趋势，希望能对房地产业专业人士带来一些启发，同时也能给房产创业工作者们提供新的发展思路。投房研究院将一如既往的为读者带来最新的地产研究报告以及行业发展新趋势。请大家拭目以待！

（以上部分观点参考于佰仕会地产报告）

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