中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱

  中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱在会上进行了主题演讲，对近期中国房地产形势进行了分析与展望。虽然今年的政策和市场销售数据都比较向好，但他还是提醒，要对三季度的楼市保持警惕。

  丁祖昱表示，在刚刚过去的7月和8月，市场和去年相比有明显的上升。另外，在8月份的时候，国家的政策继续对房地产行业利好，包括二套房的政策在继续宽松。在地方政府层面，对需求端也出了很多政策，使得今年以来各个城市的成交有明显的上升。

  从9月份的情况来看，房地产政策方面估计在供应端和需求端都会促进措施，从而能够使得整个房地产行业有一个健康稳定的增长。

  从房地产投资增速来看，8月份还在继续下滑中，因此从中央政府层面来看，肯定会通过一些政策来支持房地产行业的回升。

  从销售来看，虽然8月份成交数据在下滑，但今年的销售数据还是非常好的，销售金额上升16%，随着销售的进一步回升，开发商也有积极的表现，使得行业水平越来越好态。特别是整体来看，销售比去年同期有一个比较大的增长。同时，二线城市出现比较明显的分化情况，和去年同期相比，都出现稳步的上升，有的还上升了近70%以上，特别是县城比较高，今年对开发企业来说日子还是比较好的。

  从存量来看，存量下降，消化周期大幅下滑。最近2-3年来的存量数据，最近几个月是最低的。

  从土地使用情况来看，一线城市在8月份不是特别好，供应明显下滑，成交下滑也比较多，在更多二三线城市的成交下滑比较快，除了在去年年末出现了高点，今年整体情况比较差，特别是今年3-4月份以后，后面有所上升，但是成交量的数字不是特别高，开放企业在买地方面还是相对谨慎。

  从城市来看，一线城市还在继续提升，二线的占比在下滑，成交均价有所上升。今年谁抓住了一线城市，谁市场份额会有比较明显的上升。

  从消化周期情况来看，一线城市相对单价比较高，一线城市土地不够，特别是深圳特别少，深圳的下滑周期只有半年的时间，去年加起来不到一年，所以一线城市土地非常少缺，二三线城市相对较少，三线城市比较严重，三线城市出现部分城市交量特别大，市场比较好，有的城市非常低，因为一直在改革。

  从企业的业绩来看，从销售指标来看，今年的情况相比去年差不多，而且金额上大多数企业都有明显的上升，上升12%左右，应该讲当前还是比较好的，期望值都有一些差异，因为市场的期望值不高，大家的心态有一定的变化，只要高于平均数就可以。比如销售金额，优秀的上市企业上升了14%，只要高了14%，你就非常出色了。

  但是从盈利来看，主要是财报、半年报，看了一下今年下滑的比较多。卖得多但是利润少了，核心利润的数值几乎都在下降，今年的利润和前两年相比也有所下滑。应该讲，行业的利润压力更高。

  从企业融资角度来讲，今年融资更加方便了，特别是上市企业，包括在香港上市的企业都可以，使今年上市的企业融资得到很好。可能到年末，应该会有二千亿的数量。

  从企业转型角度来讲，企业在做升级转型的时候，在去年发生了很大转变，城市分化很严重。整个行业在下降，暴利行业变成一个微利行业，转型就是离开这个行业，很多房企陆陆续续宣布退出，包括上市企业。减的都是一些中小型企业，也有综合型企业的房地产企业减掉了。上市房企今年也开始出现了完全离开的情况。

  丁祖昱表示，就未来而言，三季度楼市不容乐观。他认为，三季度可能相对差的原因，主要还是股市。二季度股市大跌，流动性收缩，到了三季度对买方有一定的负面影响。对于城市来讲，今年一线稳定，二线分化，三四线迎挑战。
来源：中房网

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